淺談商品房預售合同備案登記與預告登記
商品房預售合同，就是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。下面是小編為你整理的淺談商品房預售合同備案登記與預告登記_商品房預售合同，希望對你有用!
自1995年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預售合同登記備案以來，從國家到各個地方，相關(guān)的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進行修正《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款確立了商品房預售合同登記備案制度：“商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”除此之外，1998年國務院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》、1994年建設部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預售管理辦法》中，都有關(guān)于商品房預售合同登記備案的條款，規(guī)定了預售方進行合同備案登記的義務、時間及辦理登記備案手續(xù)的行政機關(guān)。但是對于預售合同登記備案制度的效力,上述國家及部門立法并沒有具體說明。
僅從商品房預售合同登記相關(guān)規(guī)定的文字表述上看，法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國，不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力，學界對此也有爭議。
購房合同預售是什么意思
商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。
根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承購人就上述行為所簽訂的合同就是商品房預售合同。
預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房)銷售。因此，現(xiàn)在簽的預售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。
購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：
1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房等;
2、房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等;
3、付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等;
4、交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等;
5、質(zhì)量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎(chǔ)設施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等;
6、產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定;
7、保修責任;
8、乙方使用權(quán)限;
9、雙方認定的爭議仲裁機構(gòu);
10、違約賠償責任;
11、其他相關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。
在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基本問題：
1、購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準確;簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負責人。
2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如__市__區(qū)__街__號__花園__號樓__層__房。
房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如以建筑面積計價還要標明使用率。
3、房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設施的種類、負荷標準、供應能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施要說明安裝到什么程度。
4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應詳細、具體的加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費標準，并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。
5、違約責任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括：
(1)簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房;
(2)購房者不按期付款;
(3)開發(fā)商不按期交房;
(4)面積變動超過約定幅度;
(5)房屋裝修標準、質(zhì)量不合要求，保修不到位;
(6)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。
《商品房預售合同》是正式的商品房買賣合同的一種，它針對于預售商品房進行使用(另一種叫《商品房買賣合同》什對于現(xiàn)房銷售)，一般由所在地市房管局進行統(tǒng)一監(jiān)制。
在業(yè)主與開發(fā)商簽訂該合同后，該合同將送交房管局備案存檔，做為政府監(jiān)督使用。 一般來說，如果你是按揭買房，要和發(fā)展商簽訂六本《商品房預售合同》(或《商品房買賣合同》)，分別用做，買賣雙方合執(zhí)一本(作為購房的法律依據(jù))，房管局一本(作為政府監(jiān)督)，按揭銀行一本(貸款依據(jù))，房地產(chǎn)交易處一本(作為登記依據(jù))，房地產(chǎn)抵押登記處一本(作為按揭擔保依據(jù))。
如果你是一次性付款買房，只要和發(fā)展商簽訂四本《商品房預售合同》(或《商品房買賣合同》)，分別用做買賣雙方合執(zhí)一本(作為購房的法律依據(jù))，房管局一本(作為政府監(jiān)督)，房地產(chǎn)交易處一本(作為登記依據(jù))。當然根據(jù)各地政府出所臺的登記政策不同，所須要簽訂的合同數(shù)量也不一定是相同的。但以上所提到的合同數(shù)量一般不會少。
商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預售合同與一般買賣合同又有所不同。
商品房預售合同不是預約合同
在合同法中，預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同;本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預約合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內(nèi)容請求對方履行。
商品房預售合同在成立之時，房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預售”的字樣，但商品房預售合同絕不是預約合同。
因為：在商品房預售合同中，預售方與預購方關(guān)于房屋的坐落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，達到雙方的交易目的。
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