全面實行“營改增”后，不動產租賃也納入了營改增范圍。今天學習啦小編將帶你去了解什么是不動產租賃以及相關稅率問題，歡迎閱讀參考。

　　不動產經營性租賃政策

　　國家稅務總局制定了《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)予以公布，自2016年5月1日起施行。

　　?特此公告。

　　國家稅務總局

　　2016年3月31日

　　納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法

　　第一條根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產(以下簡稱出租不動產)，適用本辦法。

　　取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

　　納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。(高速通行費是這個稅目，但比較特殊，不是同這個辦法。除了這個特殊，還有兩個比較特殊的，一個是將建筑物、構筑物等不動產......廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告;還有一個就是車輛停放，也就是停車場。這倆都沒刨除，也就是適用本辦法)

　　第三條一般納稅人出租不動產，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

　　(一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。(由于購入時還不能抵扣，所以出租給個較低的簡易征收，思路清晰合理不多說了)

　　不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。(預繳在國稅，不動產所在地的國稅，符合“應稅行為在哪發(fā)生在哪交”。說是預交，實際是預先“全交”，回本地只是申報)

　　不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。(本地的無需預繳)

　　(二)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。

　　不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應按照3%的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。(這個就地預交3%，相比營業(yè)稅5%偏低。這是預交，正常稅率11%，也就是說剩余部分回公司所在地申報繳納。)

　　不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。(放棄簡易的)

　　第四條小規(guī)模納稅人出租不動產，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

　　(一)單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。(小規(guī)模的算法跟一般納稅人那個簡易征收一樣。特殊的是個體工商戶屬于自然人，因此其出租住房!住房!住房!享受1.5%的優(yōu)惠，個體工商戶出租非住房，比如門市，讓然按照5%交稅!住房不分普通和高檔，都享受1.5%的優(yōu)惠。1.5%的計算公式看下面。)

　　不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　(二)其他個人出租不動產(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。(注意!個人出租住房的不適用5%，適用的也是1.5%的優(yōu)惠，出租門市仍然是5%。加上剛才個體工商戶也有這么一說，因此可以總結為個人出租住房都適用1.5%。另外注意的就是這條預繳是在地稅!地稅!地稅!跟前面比照一下加以區(qū)別。)

　　第五條納稅人出租的不動產所在地與其機構所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣(市、區(qū))的，由直轄市或計劃單列市國家稅務局決定是否在不動產所在地預繳稅款。

　　第六條 納稅人出租不動產，按照本辦法規(guī)定需要預繳稅款的，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主管國稅機關核定的納稅期限預繳稅款。(注意本條納稅義務發(fā)生時間，一般都是先付租金，所以租賃的納稅義務發(fā)生時間就是收到預收款。至于他說的核定，一般就是沒合同或者合同上沒時間，也就是稅局無法判斷你的時間，只有核定了)

　　第七條預繳稅款的計算

　　(一)納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：

　　應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%(所提的含稅銷售額就是指收款金額=價稅合計金額=含稅價，下同)

　　(二)納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：

　　應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

　　(三)個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：

　　應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%(這就是上面提到的1.5%的公式)

　　第八條其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款：

　　(一)出租住房：

　　應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

　　(二)出租非住房：

　　應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

　　第九條單位和個體工商戶出租不動產，按照本辦法規(guī)定向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款時，應填寫《增值稅預繳稅款表》。(沒提在地稅預繳的填這個表。也好理解，地稅預交的是其他個人的，表也沒啥用，也不拿回去抵稅，預繳開票就可以了)

　　第十條 單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管國稅機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。(預交的回來不用再交了，免得重了)

　　納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。(預交完的稅票留存好)

　　第十一條小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開增值稅發(fā)票。

　　其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發(fā)票。(國稅預繳的在預繳的國稅開，地稅預交的在預繳的地稅開，自己有開票能力的自己在家開)

　　第十二條納稅人向其他個人出租不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

　　第十三條納稅人出租不動產，按照本辦法規(guī)定應向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。

　　納稅人出租不動產，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。

　　增值稅稅率

　　增值稅的計征方式目前主要有兩類：

　　增值稅的稅率，適用于一般納稅人，目前有17%、13%、11%和6%共四檔稅率;增值稅的征收率適用于小規(guī)模納稅人和特定一般納稅人。小規(guī)模納稅人統(tǒng)一按3%的征收率計征;對一些特定的一般納稅人，則適用6%、5%、4%、3%四檔征收率。

　　具體來說，征收率為6%的項目包括自來水、小型水力發(fā)電單位生產的電力、部分建材產品和生物制品;征收率為5%的項目為中外合作開采的原油、天然氣;征收率為4%的項目包括寄售、典當和拍賣商品、銷售舊貨;征收率為3%的項目為公共交通運輸?shù)葼I改增個別應稅服務。