農村土地承包經營權流轉典型案例
農村土地承包經營權流轉典型案例
隨著我國城鄉(xiāng)一體化的進一步深入發(fā)展,農村土地流轉問題不僅關乎到我國“三農”問題的解決,同時也影響著我國城鎮(zhèn)化的進程。以下是學習啦小編為大家整理的農村土地流轉案例，一起來看看吧!
農村土地流轉案例篇1
第三種情況，最典型的案例是在深圳。如果中央在“新土改”中允許農民承包經營的土地流轉，對深圳這個已經消滅了農村的城市會有什么影響?據(jù)南方都市報報道，一旦中央允許農村集體土地流轉，在城市化方面先行一步的深圳的可流轉對象將是大量的城中村私房以及生產經營性建筑。這兩類“違法建筑”的處理問題已困擾深圳多年，先后經歷了搶建—嚴控—確權—再搶建—再嚴控的多次反復，至今未妥善解決。
從政策上講，土地流轉是大勢所趨，城中村不可能成為城市的特例，最終一定要加入到流轉的行列之中。深圳城中村的土地流轉問題和純粹的農村土地流轉問題截然不同，城中村本身已經是和資本高度結合的小城鎮(zhèn)，只是因為土地要素未能流轉，而造成了和周邊城市區(qū)域發(fā)展的高度不平衡。
而目前來說，缺乏先例及法律配套上還沒有相應的規(guī)則跟上是最大的問題。如果試圖用案例2的流轉辦法來處理深圳的城中村，用等面積的商品房置換用地，首先要面對的是一連串復雜的置換補償過程，這對于已經不斷產生現(xiàn)金流的農民房來說，并不簡單。深圳的農民房業(yè)主都是高智商市民，他們很清楚自己物業(yè)的現(xiàn)金價值，比如一棟8層32家房客的農民房，產生的現(xiàn)金流可以達到每月5萬元以上，按房屋租金估值法推算，這棟樓若是參與流轉，市場價值應該在2000萬上下(按年租金60萬相當于定額資本乘于3%銀行定期存款的回報率計算)，已經非常高了。
從學理上講，農村土地流轉有利于土地利用效率的提高，但對于深圳來說，農民房的利用效率本身已經很高了，它們的價值在租賃市場上已經通過租金得到了充分的體現(xiàn)。當然，這些房子一沒戶口指標、二沒小區(qū)規(guī)劃、最重要的是沒有房產證，要流通還不能一下子來。但最簡單的思路一定是讓市場給它們定價，讓虛高的價格降下去，讓低估的價格漲起來。既然市場可以給它們定出價格，那不妨嘗試按照這個思路走下去，不如逐步減少中間環(huán)節(jié)，逐步放開口子讓這些房子進入二級市場，從允許整棟流轉開始，到允許分戶流轉，產權問題一定是越來越清晰的。另一方面，允許這些樓房加入市場，對平抑房價是肯定有幫助的;但其中一定涉及和市場現(xiàn)存商品房的差價區(qū)別問題，如何解決可以稍后討論。
農村土地流轉案例篇2
我們看到的第一種案例來自浙江的農村。2008年3月，浙江金華瑯琊鎮(zhèn)上盛村實施土地流轉承包，化荒田為農場，把原來的小農經濟轉變成合作社經營。上盛村的田園果蔬合作社把上盛村和周邊村里許多外出務工者和老人手中的閑置田地租賃過來，然后通過與農戶簽訂土地流轉合同，擴大了經營規(guī)模。合作社現(xiàn)已和100多戶農戶簽訂土地租賃合約，租賃土地約520余畝，種植早稻、甜玉米、辣椒等農作物，預計在幾年內，合作社蔬菜果園的面積要擴展到1500畝—2000畝。生產面積的擴大，需要更多的勞動力，所以，村民除了每年能拿到的固定的土地流轉收益外，還能在合作社當務工，每月大概能獲得1000元以上的工資。
公開資料顯示，在浙江實踐的土地流動、組合、價格都由市場機制自行調節(jié)，政府只擔當中介人的角色，并強調服務功能，及時了解土地流轉意向、對接雙方供需、積極招商引資、規(guī)范流轉手續(xù)等，并出現(xiàn)了相應的市場機構。在紹興縣，土地信托服務中心應運而生;在衢縣，土地返租倒包、轉包、租賃經營、股份合作及“土地銀行”等多種流轉形式紛紛出現(xiàn)。
我們可以看到，在這個案例中，土地流轉在農用地內完成，以資源的再配置實現(xiàn)了分工細化。土地性質沒有發(fā)生大的改變，沒有對耕地造成減損。農民同時并未喪失對土地的第一支配權，和現(xiàn)有的政策、產權現(xiàn)狀也能夠很好的接上軌。這種做法應該是目前最沒有爭議的土地流轉模式，最穩(wěn)妥，也最容易為農民接受。從三中全會的政策表態(tài)來看，浙江金華模式將是在廣大農村首先推廣的主流模式之一。
但這一模式同樣要面對一個無法回避的問題，即農民實際收入是否真正得到提升，農民是否確實得到實惠。在浙江嘉興，一戶農民將13畝承包田置換給了鎮(zhèn)上的一家農業(yè)開發(fā)公司，換來每年8300元的土地流轉金，按照政策，在該農民61歲以后，他可享受到每月200元的養(yǎng)老金直到去世。每年8300元的土地流轉金平均到每個月大概接近700元，這個數(shù)字對于一個沒有土地進城居住的農民家庭來說是不是有點殘酷?是否考慮到若干年后由于通脹等原因造成的貨幣貶值情況呢?是否可能采取更穩(wěn)固的股權合作模式，讓農民以地入股，享受租金的同時還有紅利收入以便靈活調整呢?這些細節(jié)值得思考。
農村土地流轉案例篇3
天津試驗：農民用宅基地換的小區(qū)房
據(jù)10月13日媒體報道，在天津土地流轉讓農民變?yōu)槌擎?zhèn)居民，試驗出宅基地換房模式。所謂“宅基地換房”辦法，即農民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標準，換取小城鎮(zhèn)內的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。原村莊建設用地進行復耕，而節(jié)約下來的土地整合后再“招”、“拍”、“掛”出售，用土地收益彌補小城鎮(zhèn)建設資金缺口。
從2005年下半年開始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題，在廣泛征求農民意愿和大量調研基礎上，推出以“宅基地換房”加快小城鎮(zhèn)建設的辦法，并在“十二鎮(zhèn)五村”開展試點，涉及津郊近十八萬農民。至2008年末，將有十萬農民告別鄉(xiāng)間老屋，住上有產權的商品房，過上進工廠上班拿工資、有社保醫(yī)保的“城里人”生活。
這種模式尤其受到類似的大中型城市的地方政府高度關注。北京已經表示，將借鑒天津模式對土地流轉進行改革。但這種模式同時也是爭議最多的，農民最關心的是補償問題，商品房對宅基地的補償標準是怎樣的?農民可以獲得怎樣的工作?還有相應的耕地怎么辦?
越是爭議激烈之處，越是值得深入探討。最被人們所質疑的是，如果農民不自愿，釘子戶如何處理?只要一個村里面有一戶“釘子”，那么所謂的土地整合后再“招”、“拍”、“掛”出售就不那么容易了。這是這個模式之中幾乎無法避免的矛盾問題，同時也牽涉到農民利益如何補償?shù)膯栴}。翻查關于天津市土地流轉建設示范區(qū)東麗區(qū)華明鎮(zhèn)的情況，可以查出當時在土地流轉補償?shù)倪^程中，也曾經出現(xiàn)不少問題，如發(fā)放給農民的土地賠償款時，個別領導以權謀私，將自己的親戚秘密遷入村內領走本應屬于農民的賠款……可以說，如果只看到建設效果，而忽視過程，土地流轉同樣有可能成為一個龐大的腐敗黑洞，農民應得的利益依然得不到有效保障。
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