拒交物業(yè)費的談判技巧
拖欠物業(yè)服務費的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業(yè)費的極端方式表達不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。下面是小編為大家收集關于拒交物業(yè)費的談判技巧，歡迎借鑒參考。
一、業(yè)主拒交物業(yè)費的原因
1、因工程遺留問題，如房屋內(nèi)外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等原因拒交物業(yè)費;
2、因家中財物被盜，如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業(yè)費;
3、因為沒入住，以房屋空置為由拒交物業(yè)費;
4、“老賴”業(yè)主，無任何正當理由拒交物業(yè)費;
5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務態(tài)不好、服務意識不到位拒交物業(yè)費。
二、拒交物業(yè)費的對應談判技巧和催收辦法
1、因工程問題拒交的應對方法和措施。從法律、法規(guī)和相關管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務合同》等與業(yè)主溝通、解釋。雖然如今許多物業(yè)服務企業(yè)和開發(fā)商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。
2、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間是物業(yè)服務合同關系，而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關系，房屋質量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇，因此業(yè)主不能以房屋質量問題拒交物業(yè)費。在現(xiàn)實的物業(yè)管理服務中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務質量與房屋工程質量問題的本質區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務范疇的工程質量問題誤認為是物業(yè)服務質量問題。
3、要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費中并不包含保修期內(nèi)的工程維修費用。
4、讓業(yè)主明白已享受了物業(yè)服務的權利---物業(yè)服務，就必須履行其義務---按時足額繳納物業(yè)服務費。
5、積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時高效地對遺留工程問題進行修復。物業(yè)公司通過上述溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費，物業(yè)公司首先可以進行電話催繳，之后發(fā)催費函，直至根據(jù)拖欠情況，如欠費時間長短和欠費金額大小決定是否向法院起訴。
三、因家中財產(chǎn)被盜(車輛被盜、損毀)而拒交的情形之應對方法
業(yè)主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費分兩種情形：
1、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中沒有財產(chǎn)保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業(yè)服務企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務范圍的，即負責對物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護和公共設施的看管及消防管理工作。
一般而言，物業(yè)服務合同的安全防范范圍和內(nèi)容主要是針對公共區(qū)域提供的服務，而業(yè)主家私有財產(chǎn)保管，則不在安保范圍之列。
當前許多物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務合同》或《前期物業(yè)服務協(xié)議》時，大多不涉及業(yè)主的私人財產(chǎn)保險和私人車輛保管內(nèi)容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過核查現(xiàn)場情況，物業(yè)服務企業(yè)確實嚴格按照《物業(yè)服務合同》約定條款執(zhí)行，門崗嚴格進出人員的詢問和登記，巡邏人員嚴格按照規(guī)定的時間進行巡更，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責，服務企業(yè)就不承擔責任。
在此需要特別說明的是，保安義務只能對社會治安起到一定的協(xié)助作用，通過合同約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。
業(yè)主不能因為交納物業(yè)費，財產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償，同樣也不能因為財產(chǎn)被盜就拒絕交納物業(yè)費。物業(yè)公司的保安義務有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發(fā)生，而要求公安機關賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發(fā)生?反之，由于未按合同約定提供服務，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導致業(yè)主家中失竊，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應承擔一定的責任。
2、如果業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中另有專項約定，簽訂了私人財產(chǎn)和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關保險、保管費用的，物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費也就有據(jù)可依了。
四、房子空置也要交物業(yè)費
司法解釋：物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為由，要求減免物業(yè)費或拒交物業(yè)費的，法院一般不予支持。同時物業(yè)服務企業(yè)有權視情況決定是否給予減免物業(yè)費。
最高院民一庭負責人介紹，實踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)提供的服務(比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務)或者無需接受相關物業(yè)服務(比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。該負責人表示，選聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供了相關服務，則物業(yè)費的交納義務對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務合同等有另外的規(guī)定或者約定。
目前，有些業(yè)主認為，自己沒有得到物業(yè)服務可以拒付物業(yè)費。在實際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個單個業(yè)主簽訂，但合同的效力仍然對單個業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務使小區(qū)建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務。
空置房屋物業(yè)費優(yōu)惠的具體操作依照《物業(yè)服務收費管理辦法》----發(fā)改委【2003】1864號規(guī)定執(zhí)行。各地也一些具體規(guī)定，可參照執(zhí)行。
五、對無任何“理由”拒交物業(yè)費的，采取電話催繳、上門催繳、郵寄催費通知單等方式進行催收
《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主享受了物業(yè)服務的權利，就應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，履行按時足額交納物業(yè)服務費用的義務。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。否則，物業(yè)服務企業(yè)有權向人民法院提起訴訟，維護自身權益。
六、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務態(tài)度不好、服務意識不到位拒交的
按照約定交納物業(yè)服務費是業(yè)主應承擔的一項基本合同義務，但實踐中發(fā)生此類糾紛的原因十分復雜，應分不同情況進行處理：屬于業(yè)主無理拒絕交費情形的，業(yè)主應按合同規(guī)定交納物業(yè)費，并承擔延期交費的違約責任;若是因物業(yè)服務質量達不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費的，則屬于物業(yè)企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下法院會根據(jù)物業(yè)企業(yè)提供服務的質量狀況，適當減少業(yè)主的應交服務費。
作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問題時應盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。
在這里特別提請廣大業(yè)主注意的是，不管出于什么原因，拒交物業(yè)費非但不利于業(yè)主維權，相反在侵犯當事人利益的同時，也侵犯了其他按時足額交納了物業(yè)費的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)服務過程中存在一些暇疵，雙方也應本著真誠、互諒、互信的原則，通過友好協(xié)商解決問題。
如果業(yè)主一味地要求物業(yè)費下降或者拒交物業(yè)費，作為經(jīng)營企業(yè)，物業(yè)公司通常都會選擇降低隱形開支，如人員編制縮小，有的服務內(nèi)容無法嚴格按照服務合同的約定來執(zhí)行，導致服務質量降低，必將直接影響業(yè)主的生活品質。久而久之，會有更多的業(yè)主選擇拒交，最終受傷害的還是業(yè)主本身。
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