房地產(chǎn)企業(yè)所得稅如何預繳(2)
三、對上述疑難問題的思考和判斷
(一)應當明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能采取按實際利潤據(jù)實預繳的方式。房地產(chǎn)企業(yè)通常資金實力雄厚，項目整體利稅水平高，一般屬于當?shù)刂攸c稅源企業(yè)，由于年度間銷售、獲利情況具有不均衡性，如允許企業(yè)按上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳，很可能造成當年銷售火爆，卻無應稅所得額、無預繳稅款的現(xiàn)象，從而導致當年稅款的流失。
(二)應當明確預繳期利潤能夠彌補以前年度虧損。盡管目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅專業(yè)性管理文件中，均未提及這個問題，但根據(jù)國稅函(2008)635號文中“實際利潤額”的核算口徑說明，房地產(chǎn)企業(yè)預繳期利潤應當能夠彌補以前年度虧損。
(三)應當明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳期計算當期應納稅所得額時允許扣除的具體項目。根據(jù)新31號文第十二條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。”據(jù)此，可以明確在預繳期計算當期應納稅所得額時允許扣除企業(yè)發(fā)生的期間費用、營業(yè)稅金及附加和土地增值稅三項，因為企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為凈所得，毛利額扣除這些稅費后才能更接近于凈所得。
(四)應當明確未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入可以作為計提廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費的基數(shù)。因為根據(jù)新31號第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應認為銷售收入的實現(xiàn)，那么就應當按照《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三、四十四條精神，按照規(guī)定將其作為基數(shù)計提相關費用。
(五)應當明確少預繳企業(yè)所得稅具有一定的法律責任。盡管相對于納稅人的某一個完整納稅期限而言，在期中預繳的稅款不一定是最終需要繳納的稅款，具有相對的不確定性，但是對于某一個預繳期而言，所預繳的稅款完全可以根據(jù)規(guī)定方法計算確定。因此，企業(yè)故意少預繳企業(yè)所得稅應當遵照新征管法第六十三條規(guī)定認定為偷稅。同時，在年度匯算清繳時如發(fā)現(xiàn)企業(yè)預繳率小于一定比例(如70%)時也應認定為偷稅，予以處罰或追究刑事責任。對于少預繳的所得稅明確加收滯納金。因為既然預繳稅款屬于納稅人繳納稅款的一種方式，那么如少繳所得稅，也應當遵守新征管法第三十二條規(guī)定，按日加收滯納金。
(六)建議進一步修改完善企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表。企業(yè)所得稅納稅申報表是企業(yè)所得稅相關法律、法規(guī)的縮影，通過納稅人的納稅申報，理當能夠全面、準確、及時地向稅務機關列示和陳述過去所發(fā)生的所得稅涉稅事項和納稅業(yè)務。但是現(xiàn)行企業(yè)所得稅月(季)度申報表過于簡潔，指標過少且基本邏輯關系缺乏。這無疑給企業(yè)不如實履行預繳申報義務提供可乘之機，也加大稅務機關的監(jiān)管難度。因此，建議豐富、充實預繳申報表的填報內(nèi)容，合理增加申報指標和信息，以增強企業(yè)所得稅預繳申報的嚴肅性和實效性。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳率
一、國稅函〔2008〕299號《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季(或月)預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。
二、國稅發(fā)〔2009〕31號《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》第八條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：
(一)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%.
(二)開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%.
(三)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%.
(四)屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.
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